Osnutek novega gradbenega zakona (GZ-1)

Nameravate graditi hišo? Imate nelegalno gradnjo oziroma gradnjo, ki ni skladna z obstoječim gradbenim dovoljenjem? Ljudje se večinoma obnašamo racionalno ekonomsko in želimo doseči določen učinek s čim manjšimi sredstvi oziroma doseči čim večji učinek z določenimi sredstvi, sploh če so sredstva omejena. Gradnja stavbe oziroma zagotovitev osnovnih bivalnih pogojev je draga naložba, ki je za marsikaterega investitorja težko dosegljiva. Zato nekateri ljudje ubirajo bližnjice in gradijo mimo zakona, da bi privarčevali, kar pa se nazadnje ne izkaže za modro in poceni odločitev. Ministrstvo za okolje in prostor (MOP) je konec julija 2020 poslalo v javno obravnavo osnutek novega gradbenega zakona. Preberite spodaj, katere pomembne novosti in spremembe prinaša novi gradbeni zakon (GZ-1).

Novi gradbeni zakon (GZ-1): Katere spremembe se nam obetajo? Kaj se ohranja?

Z novim gradbenim zakonom se obeta kar nekaj sprememb in dopolnitev prejšnjega zakona. Slednji velja od 01. junija 2018 dalje. Z vpeljavo elementov digitalizacije novi gradbeni zakon (GZ-1) uresničuje cilje administrativne razbremenitve z učinkovitejšim, hitrejšim in kvalitetnejšim izvajanjem postopkov. Ti so povezani z gradnjo pri enakem zagotavljanju varovanja javnih interesov in pravne varnosti vseh udeležencev pri graditvi. V osnutku novega gradbenega zakona so predlagane sledeče novosti:

• določba, ki omogoča uvedbo postopka izdaje gradbenega dovoljenja brez priloženih dokazil o pravici graditi. Dokazila pa bodo morala biti predložena pred izdajo gradbenega dovoljenja. Hkrati predodločba s spremembo pogojev izgublja svoj pomen in se ukinja;
• plačilo komunalnega prispevka ne bo več pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. Slednji se lahko opravi pred prijavo začetka gradnje. Izjema je sprememba namembnosti, kjer se dokazilo o poravnanih obveznosti predloži v postopku izdaje uporabnega dovoljenja;
• jasno opredeljuje, za katere gradnje je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, prijaviti začetek gradnje ali pridobiti uporabno dovoljenje;
• natančneje se opredeljuje prijava začetka gradnje in potrebne dokumente glede na vrsto gradnje. Prav tako določa obveznost ureditve in označitve gradbišča ter dostopne dokumentacije na gradbišču;
• zakoličenje objekta se izvede na podlagi dokumentacije za izvedbo in ne več na podlagi gradbenega dovoljenja. Za manjša odstopanja se dodatno določa možno spreminjanje kotov stavbe, omejuje premik objekta po parceli in prepoveduje spreminjanje gradbene parcele;
• investitor na lastno odgovornost lahko začne z gradnjo že po dokončnosti gradbenega dovoljenja in mu ni treba čakati na pravnomočnost.

Novi gradbeni zakon (GZ-1) prinaša tudi druge spremembe, kot so:

• uporabno dovoljenje lahko vloži tudi druga oseba npr. izvajalec. To lahko naredi v primeru, če investitor tega ne stori v osmih dneh po dokončanju gradnje. Pridobivanje uporabnega dovoljenja za enostanovanjske hiše bo lažje in cenejše. Za objekte zgrajene pred letom 1998 z gradbenim dovoljenjem brez uporabnega dovoljenja se omogoča pridobitev le slednjega;
• natančno določa naloge investitorja, izvajalca in vodje del, ter vzpostavlja enakopravne pogoje za tuje ponudnike. Ohranja pa se naloge nadzornika in projektanta;
• upravni organi bodo morali v postopkih izdaje gradbenega dovoljenja dosledno upoštevati mnenje dajalcev. Ti so označeno kot strokovno in pravno usposobljeni pristojni organi in organizacije, ki ugotavljajo skladnost gradnje s predpisi z njihovega delovnega področja ter skladnost s prostorskimi akti;
• uveden je pojem »manjša rekonstrukcija«, ki bo zapolnila vrzel med vzdrževalnimi deli in rekonstrukcijo. Ob sodelovanju usposobljenih strokovnjakov se bodo dela lahko izvajala na podlagi prijave začetka gradnje;

prav tako zasledimo v osnutku novega gradbenega zakona:

• za enostavne objekte je do uvedbe elektronskega poslovanja na pristojno občino potrebno prijaviti začetek gradnje enostavnega objekta;
• ponovno se uveljavlja pridobitev gradbenega dovoljenja za odstranitev objektov, ki se dotikajo sosednjih objektov ali so od njih oddaljeni manj kot en meter;
• za objekte, ki so bili poškodovani v naravni ali drugi nesreči (npr. zaradi požara) in jih je potrebno čim prej sanirati, se uvaja možnost vzpostavitve objekta v prvotno stanje le na podlagi prijave začetka gradnje
• ohranjajo se posebne prepovedi. Osebe javnega in zasebnega prava (notarji, upravljavci in druge osebe) bodo morali po uradni dolžnosti pri izdaji dovoljenj in soglasij pri vpisih in sklepanju pravnih poslov paziti na prepovedi, ki so vpisane v zemljiško knjigo kot posledica inšpekcijskega ukrepa in stranko opozoriti na posledice, če gradbenega dovoljenja ne bo predložila.
• jasno je določeno, da mora biti nelegalni objekt dokončan, da je mogoče izdati odločbo o legalizaciji, ki šteje za uporabno dovoljenje. Olajšano bo pridobivanje dovoljenja za objekt daljšega obstoja, zgrajenega pred 01.01.1998 v skladu z gradbenim dovoljenjem. Vzpostavlja se pravna fikcija izdanega uporabnega dovoljenja za vse enostanovanjske stavbe, zgrajene pred 10.06.2018 v skladu z gradbenim dovoljenjem in ki so ustrezno evidentirane. Omogoča se legalizacija tudi za dele objekta.

Novi gradbeni zakon (GZ-1) predlaga tudi sledeče novosti:

• na novo se ureja postopek v zvezi z odlogom izvršbe odstranitve nelegalnega objekta. Pred odstranitvijo objekta, ki posamezniku predstavlja dom, bo omogočeno, da pristojno sodišče presodi sorazmernost posega v pravico do spoštovanja doma. S tem lahko za pet let odloži izvršitev inšpekcijskega ukrepa odstranitve objekta. Če bo sodišče ugotovilo, da ne gre za dom, bo pristojni inšpektor lahko opravil izvršbo odstranitve nelegalnega objekta. Omogoči se tudi odlog izvršbe za objekt v javnem interesu, če bi se zaradi inšpekcijskega ukrepa dejavnost v nelegalnem objektu prenehala opravljati. To bi se upoštevalo, kadar bi to pomenilo neposredno nevarnost za življenje in zdravje ljudi;
• vzpostavlja se obvezen pregled dokumentacije za izvedbo v primeru, ko je projekt izdelan na podlagi nepriporočene metode. To so metode, ki niso zajete v gradbenih predpisih, smernicah in standardih. To je posledica novih dognanj in napredka tehnologije in tudi možnost uporabe materialov in proizvodov, ki so že bili v uporabi in sicer pod določenimi pogoji;
• gradbeno dovoljenje za objekt z vplivi na okolje je sedaj jasno poimenovano kot integralno dovoljenje. V postopku pridobitve se upošteva prevlada javne koristi;
• nabor začasnih objektov se širi na objekte, postavljene v primeru izrednih razmer (npr. v zvezi z epidemijo Covid-19). Širi se tudi na začasne objekte za skladiščenje znotraj industrijskih in prometnih območij za hitrejše prilagajanje spremembam gospodarskih razmer na trgu. Začetek postavitve je treba prijaviti, postavitev pa je časovno omejena;
• na novo se določa pristojnost MOP za izdajo gradbenih dovoljenj za objekte. Te jih v skladu s predpisi kot strateško investicijo določi vlada;
• vzpostavlja se dodatna pravna podlaga za poslovanje v elektronski obliki preko storitev prostorskega informacijskega sistema eGraditev.

Kdaj je potrebno gradbeno dovoljenje in prijava začetka gradnje objekta?

Gradbeno dovoljenje in prijava začetka gradnje objekta sta potrebna za:

• novogradnjo,
• rekonstrukcijo objekta,
• za odstranitev zahtevnega in manj zahtevnega objekta, ki se dotika sosednje nepremičnine ali je od nje oddaljen manj kot en meter
• za spremembo namembnosti objekta, za katero pa ni potrebno prijaviti začetka gradnje.

Gradbeno dovoljenje in prijava začetka gradnje pa nista potrebna za:

• enostaven objekt (nadstrešek do 20m2, lopa, uta, senčnica, manjša drvarnica… ) razen če gre za stavbo,
• vzdrževanje objekta,
• začasen objekt, namenjen prireditvam ali sezonski ponudbi,
• izvrševanje izrečenega inšpekcijskega ukrepa.

Brez gradbenega dovoljenja in zgolj na podlagi prijave začetka gradnje se lahko:

• izvajajo manjše rekonstrukcije,
• postavi začasen objekt ob izrednih dogodkih,
• postavi začasen objekt za skladiščenje,
• gradi enostaven objekt, ki je stavba do 50m2 (garaža, drvarnica, savna, fitnes, zimski vrt, vetrolov…)
• odstrani zahteven ali manj zahteven objekt, ki se ne dotika objekta na tuji sosednji nepremičnini ali je od njega oddaljen en meter ali več,
• na legalno zgrajenih objektih izvajajo dela, ki so nujna za zmanjšanje ali odpravo posledic naravnih in drugih nesreč, in s katerimi se vzpostavi prvotno stanje. Z deli je treba začeti nemudoma oziroma najpozneje v treh mesecih po naravni ali drugi nesreči.

Novi gradbeni zakon (GZ-1): Ali potrebujem uporabno dovoljenje?

Razen za nezahteven objekt je za začetek uporabe objekta, za katerega je predpisana pridobitev gradbenega dovoljenja potrebno imeti uporabno dovoljenje. Objekte je treba uporabljati v skladu z uporabnim in gradbenim dovoljenjem. Če je za objekt izdano uporabno dovoljenje, zanj ni več možen inšpekcijski ukrep v zvezi z nelegalnim ali neskladnim objektom.

Kakšne so posledice nelegalne gradnje?

Poleg visoke denarne kazni vam gradbeni inšpektor glede na lego objekta in njegov vpliv na ljudi in okolje lahko odredi ustavitev gradnje ali vzpostavitev v prejšnje stanje, kar lahko pomeni odstranitev oziroma rušenje objekta na vaše stroške. Na podlagi izvršljive odločbe se v zemljiško knjigo vpiše zaznamba izrečenega inšpekcijskega ukrepa v zvezi z nedovoljenim objektom, vključno z zastavno pravico na celotnem nepremičnem premoženju, če skupni znesek nastalih terjatev inšpekcijskega postopka presega 1.000 eurov.

Novi gradbeni zakon (GZ-1) dovoljuje posebne prepovedi, ki jih izreče inšpektor glede na vrsto objekta in vrsto gradnje: prepoved uporabe nelegalnega objekta, prepoved opravljanja gospodarskih in drugih dejavnosti v njem, prepoved prometa z nepremičnino ali zemljiščem na katerem se nahaja, prepoved overitve podpisov na pogodbah za promet z nepremičninami, prepoved izvedbe komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo (vodovod, kanalizacija, elektrika, telekomunikacije, plinovod) ali odklop omenjenih priključkov, če so že bili izvedeni (če je nedovoljeni objekt priključen na legalni objekt, se odklopi tudi ta objekt) in prepoved določitve hišne številke.

Novi gradbeni zakon (GZ-1): Kakšna je višina kazni za investitorja, ki jo predvideva novi gradbeni zakon (GZ-1)?

Denarna kazen se izreče glede na težo prekrška, če investitor:

• ne prijavi začetka gradnje na predpisan način,
• naroči gradnjo brez gradbenega dovoljenja ali v nasprotju z njim,
• naroči gradnjo, za katero ni potrebno gradbeno dovoljenje,
• v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom in predpisi,
• uporablja ali dopusti uporabo objekta brez uporabnega dovoljenja,
• ne zagotovi projektantu dokumentacije za izvedbo gradnje, rednega dostopa in spremljanja gradnje,
• ne zagotovi zakoličenja objekta,
• ne določi vodje gradbišča, nadzornika in vodilnega pogodbenika, kadar je to predpisano,
• ne poskrbi za ograditev in označitev gradbišča … ter še ob številnih drugih.

Od česa je odvisna višina nadomestila za degradacijo in uzurpacijo prostora?

Višina nadomestila za degradacijo in uzurpacijo prostora, ki jo mora plačati investitor oziroma lastnik nelegalnega objekta, je odvisna od namenske rabe zemljišča, od vrste in velikosti objekta in okoliščine, če gre za varovano območje. Če je investitor pravna oseba, znaša globa za omenjene prekrške od 10.000 do 60.000 evrov.  Globa za samostojnega podjetnika posameznika od 5.000 do 15.000 evrov. Za odgovorno osebo pravne osebe ali samostojnega podjetnika posameznika je zagrožena globa od 2.500 do 7.000 evrov. Investitor posameznik pa se kaznuje z globo od 1.000 do 3.000 evrov.

Rušenje oziroma izvršitev odstranitve nelegalnega objekta ali dela objekta je najstrožji izrečeni inšpekcijski ukrep

Odstranitev zgrajenega objekta ali dela objekta, vzpostavitev prejšnjega stanja ali drugačna sanacija objekta je odrejena glede na lego objekta, vpliv objekta na ljudi in okolje, fizične in druge lastnosti objekta (nevarna gradnja), namen objekta (ali je to investitorjev dom oziroma dom osebe, ki tam prebiva, objekt v javni rabi ali objekt, v katerem se opravlja dejavnost) in glede na možnost legalizacije. Če je odrejena odstranitev, se v odločbi inšpekcijskega zavezanca opozori na to, da se bo v primeru neizpolnitve odrejene obveznosti začel postopek izvršbe nedenarne obveznosti, ki se bo opravil po drugih osebah ali s prisilitvijo.

Investitorja, ki kljub izrečenim kaznim ne izpolni odrejene obveznosti, se z odločbo opozori, da se bo proti njemu uvedel postopek izvršbe nedenarne obveznosti, ki se bo opravil po drugih osebah ali s prisilitvijo. Glede na težo kršitve in zahtevnost objekta novi gradbeni zakon (GZ-1) nalaga višino prvo izrečene denarne kazni pri izvršbi s prisilitvijo za pravno osebo ali samostojnega podjetnika posameznika v znesku od 10.000 do 200.000 evrov, za fizično osebo pa od 1.000 do 10.000 evrov. Seštevek vseh poznejših denarnih kazni lahko doseže celo desetkratnik najvišjega zagroženega zneska.

Preberite tudi: POVPREČNE CENE ZA SUHOMONTAŽNA DELA IN CENIKI

Novi gradbeni zakon (GZ-1) – Zakaj legalizirati črno gradnjo oziroma nedovoljen objekt, ki ni skladen s pridobljeno gradbeno dokumentacijo?

Gradnja brez gradbenega dovoljenja oziroma nedovoljena gradnja se nikakor ne izplača. Gre za hudo kršitev zakonodaje. V najboljšem primeru vas gradbeni inšpektor pozove k odpravi nepravilnosti, zahteva legalizacijo objekta in vas kaznuje z visokimi finančnimi globami, v najslabšem primeru pa odredi odstranitev objekta, seveda na vaše stroške.

Z ozirom na novi gradbeni zakon (GZ-1) legalizacija nepremičnine zagotavlja višjo vrednost nepremičnine v primeru prodaje nepremičnine.  Tudi večjo pravno varnost, omogoča sklepanje pravnih poslov z nepremičnino (prodaja, nakup, menjava), najemnih, zakupnih, delovršnih in drugih pravnih poslov.

Obenem tudi dopušča zavarovanje nepremičnine in pridobitev hipotekarnega kredita. Prav tako obvaruje vaš objekt pred morebitno odrejenim rušenjem in zavaruje vašo investicijo v objekt. Legalizacija prihrani vaš denar, ki bi ga potrošili za plačilo visokih denarnih kazni. Odtegne vam lahko številne nevšečnosti zaradi izrečenih inšpekcijskih ukrepov. Predvsem pa vam in vašim najbližjim nudi mirno življenje brez nepotrebnega stresa in skrbi.

Novi gradbeni zakon (GZ-1): Želite pridobiti gradbeno dovoljenje ali legalizirati vašo nedovoljeno oziroma neskladno gradnjo?

Novi gradbeni zakon (GZ-1) po 113. členu dopušča investitorju oziroma lastniku objekta ali njegovem pooblaščencu, da vloži Zahtevo za legalizacijo dopustnih odstopanj pri neskladnih objektih s pridobitvijo uporabnega dovoljenja na objektih. To lahko stori preko eUprave Republike Slovenije na obrazcu za izdajo uporabnega dovoljenja. Če je nelegalen oziroma neskladen objekt izven okvirov dopustnih odstopanj se po 114. členu gradbenega zakona Zahteva za legalizacijo vloži pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve v petih letih od uveljavitve tega zakona, kjer se vloži tudi Zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja.

Novi gradbeni zakon (GZ-1): Imate pripombe na osnutek predlaganega gradbenega zakona?

Pohitite, le še do 31. avgusta 2020 lahko podate svoje predloge in pripombe na novi gradbeni zakon (GZ-1) in sicer po elektronski pošti na naslov gp.mop@gov.si ali na naslov: Ministrstvo za okolje in prostor, Dunajska 48, 1000 Ljubljana.